和租房時(shí)到處充斥著中介的低價(jià)假房源一樣，買二手房需要注意的套路中，假房源也往往披著“低價(jià)”外衣，故意標(biāo)低價(jià)來(lái)吸引客戶，還有一種就是房源存在，但業(yè)主并無(wú)賣房的意愿，或者房源已經(jīng)售出，而中介仍把房子放在網(wǎng)上不下架，因此，大家看房源一定不能只看網(wǎng)站上掛的和中介公司外面展示的，這里面大多數(shù)都是個(gè)幌子、誘餌，就是搜集買方客戶資料和誘導(dǎo)客戶到現(xiàn)場(chǎng)的一種策略而已，若網(wǎng)上報(bào)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)位很多，是假房源的可能性就很大，所以，在買房之前，就需要對(duì)同區(qū)域、同檔次的二手房?jī)r(jià)格有個(gè)詳細(xì)的了解。有時(shí)當(dāng)你千辛萬(wàn)苦終于看中了一套二手房時(shí)，還會(huì)突然出現(xiàn)很多組客戶同時(shí)看這套房，且好幾個(gè)“意向客戶”要立馬交錢下定或者加價(jià)下定，十有八九是和中介串通的房拖。

買二手房防坑指南中最怕碰到人品差的中介，兩頭吃的例子屢見(jiàn)不鮮，一些中介公司看到優(yōu)質(zhì)房源后，先扮演客戶繳納定金把房子定下來(lái)，然后找客戶，找到客戶后拿好處費(fèi)然后更名轉(zhuǎn)手，有很多房東并不知情，中介為了規(guī)避這個(gè)問(wèn)題，前期不讓你和房東見(jiàn)面，簽訂的協(xié)議也只是和中介公司簽訂的協(xié)議，而你繳納定金后才能和房東簽訂三方協(xié)議，然后和房東一起解壓、網(wǎng)簽、過(guò)戶等，這個(gè)時(shí)候，如果房東違約，你將很受傷，因?yàn)?，房東無(wú)責(zé)任，而你要想和中介理論，大不了中介把你的定金歸還于你而已，那你也只好啞巴吃黃連，有理說(shuō)不出。小編提醒，最重要也是最有效的就是買賣雙方一定要見(jiàn)面交流，確保交易各方身份真實(shí)可信，充分溝通交易內(nèi)容與交易條件等重要內(nèi)容，也可便于查看重要的證件原件。這樣做可以避免中介人在進(jìn)行“背靠背”交流時(shí)，利用信息差來(lái)獲得賺取差價(jià)的空間。

買二手房有哪些陷阱比較棘手？產(chǎn)權(quán)不明不實(shí)就是其中之一，二手房交易中常常出現(xiàn)買方與“假業(yè)主”或“部分共有人”簽約，最后導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶房屋而遭受巨大損失的情形，有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。對(duì)于購(gòu)買二手房而言，買方首先應(yīng)確認(rèn)出賣人是否為交易房屋產(chǎn)權(quán)人，買賣雙方可一同前往房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)交易中心進(jìn)行房屋查冊(cè)。在此特別提醒，即使出賣人出示了房產(chǎn)證，也仍應(yīng)進(jìn)行房屋查冊(cè)，確保房屋產(chǎn)權(quán)信息真實(shí)無(wú)誤、出賣人主體適格。

抵押查封風(fēng)險(xiǎn)是二手房交易十大常見(jiàn)陷阱盤點(diǎn)中很讓人頭疼的一種，用房屋來(lái)抵押借款是很正常的金融活動(dòng)，只要在辦理過(guò)戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過(guò)戶。但如果有隱藏的，沒(méi)有在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上體現(xiàn)出來(lái)的抵押，則可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封，而且民間二次抵押未上征信，查檔難發(fā)現(xiàn)，即使簽署了買賣合同，在過(guò)戶前房屋仍可被債主查封。所以買帶抵押的房子，簽合同前一定要搞清楚抵押詳情，和賣家約定好解押時(shí)間以及違約責(zé)任，或者讓賣家先改原按揭、抵押合同，確?？梢浴皫а哼^(guò)戶”。此外，從簽合同到過(guò)戶這段時(shí)間也別放松，合同里要寫清楚，要是賣家擅自抵押房子，或者因債務(wù)問(wèn)題房子被法院查封，買家有權(quán)解除合同，讓賣家賠違約金，還要承擔(dān)訴訟費(fèi)、律師費(fèi)，以及買家買同規(guī)格房子多花的錢等損失。

二手房交易避坑指南最怕遇到帶租約坑，“帶租約”二手房將會(huì)給買方帶來(lái)兩大法律問(wèn)題：一是承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題；二是“買賣不破租賃”問(wèn)題。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。為了防止風(fēng)險(xiǎn)，簽約前應(yīng)當(dāng)向出賣人確認(rèn)房屋是否存在租賃情況，在合同中約定因出賣人未如實(shí)告知房屋租賃情況產(chǎn)生糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如不帶租約，應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房合同中約定，禁止交易過(guò)程中將房產(chǎn)出租；如帶租約，則應(yīng)當(dāng)在合同中約定出賣人妥善處理與承租人之間的租賃合同，并約定違約責(zé)任。

買二手房的問(wèn)題非常多，其中“戶口學(xué)位坑”無(wú)疑是不少為了孩子買房的父母最不想碰到的，二手房交易中，戶口遷移是一個(gè)大問(wèn)題，由于戶籍是由公安部門管理，法院無(wú)權(quán)干涉，而且法院一般也不受理此類案件，買家完全是處于弱勢(shì)。所以，未雨綢繆很重要，要注意產(chǎn)權(quán)過(guò)戶與戶口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行的。一般情況下，先辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，再辦理戶口遷移手續(xù)，而且必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理新戶口的遷入手續(xù)。二手房交易流程中涉及諸多手續(xù)，全程辦理時(shí)間長(zhǎng)。如果學(xué)校有落戶時(shí)間要求，那么未及時(shí)辦理戶口遷入手續(xù)則會(huì)推遲孩子的入學(xué)時(shí)間。對(duì)于此類情況，買方應(yīng)在合同中與出賣人書面約定戶口遷移相關(guān)內(nèi)容，明確戶口遷移的時(shí)間及違約責(zé)任。若出賣人不及時(shí)配合辦理戶口遷移手續(xù)，則買方有權(quán)要求解除合同并要求出賣人支付違約金并賠償損失，最好是等他把戶口遷走后再支付尾款，這樣最安心。

有些二手房由于建造年代久遠(yuǎn)，存在房屋漏水、電路老化等諸多缺陷，有時(shí)甚至?xí)l(fā)安全事故。很多購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)未進(jìn)行全面考慮，入住后不久即發(fā)現(xiàn)房屋存在這樣那樣的問(wèn)題，但因合同并未對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行約定而維權(quán)無(wú)門，悔恨萬(wàn)分。因此，買方在購(gòu)買二手房前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面詳細(xì)的調(diào)查，如采取實(shí)地多時(shí)段考察、查詢新聞、詢問(wèn)同小區(qū)住戶居住情況等方式確保擬購(gòu)二手房屋的質(zhì)量。若已發(fā)現(xiàn)較為明顯的問(wèn)題，則應(yīng)在合同中與出賣人約定，達(dá)成房屋已存在問(wèn)題的具體解決方案。同時(shí)，買方應(yīng)當(dāng)在合同中與出賣人約定，若出賣人隱瞞其在裝修、使用過(guò)程中產(chǎn)生的房屋質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)當(dāng)對(duì)買方承擔(dān)維修及賠償責(zé)任，最好注明“若存在未披露重大瑕疵，買家有權(quán)退房”。

除了房屋質(zhì)量問(wèn)題，二手房買賣中還可能存在水電氣暖、物業(yè)管理費(fèi)未清繳的問(wèn)題。買方在簽訂買賣合同時(shí)，務(wù)必在其中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等費(fèi)用的清繳進(jìn)行約定，要求出賣人在約定期限內(nèi)完成相關(guān)費(fèi)用的清繳，對(duì)延期清繳承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。具體操作：（1）簽約時(shí)，要約定留存一筆物業(yè)交割保證金。如果在交割時(shí)發(fā)現(xiàn)有欠費(fèi)，則欠費(fèi)部分從保證金中抵扣。若無(wú)欠費(fèi)，則如數(shù)劃轉(zhuǎn)給出售方。（2）簽約時(shí)，出售方應(yīng)該攜帶物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水、電、燃?xì)獾壤U費(fèi)票據(jù)，如果無(wú)法提供票據(jù)，購(gòu)房人可以現(xiàn)場(chǎng)向物業(yè)公司、供暖公司致電核實(shí)，或約定時(shí)間到上述單位實(shí)地查詢。（3）確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用無(wú)誤后，買賣雙方和經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該在合同約定的時(shí)間一起到房屋內(nèi)辦理交接手續(xù)。驗(yàn)收無(wú)誤后，三方簽署《物業(yè)交割單》。

隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升以及我國(guó)稅收?qǐng)?zhí)法力度的加強(qiáng)，二手房交易中涉及的稅款金額大幅提升，而在實(shí)踐中這些稅費(fèi)往往約定由買方全部承擔(dān)，這意味著買方還承擔(dān)著稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括錯(cuò)誤申報(bào)稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)和稅收政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。而交易中有些房東會(huì)說(shuō)“到手價(jià)”，其實(shí)就是把本該他們付的稅轉(zhuǎn)嫁給買家，而在稅費(fèi)方面，“滿五唯一”是個(gè)關(guān)鍵詞，如果房子不是唯一住房，買家可能就得多掏稅費(fèi)，如果事前溝通不清楚，后面很容易起糾紛。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)稅收政策重大變化導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確：一是約定政策變化多出稅費(fèi)時(shí)，約定買方享有合同解除權(quán)或超預(yù)估一定比例的稅款由賣方承擔(dān)或雙方共擔(dān)；二是約定政策變化少繳稅時(shí)，退稅款由買方享有；三是雙方依約履行，避免遲延影響權(quán)益，賣方違約致政策變化，應(yīng)擔(dān)責(zé)或賠買家損失。

二手房交易騙局頻發(fā)，中介坑害買家、賣家違約等情形屢見(jiàn)不鮮，因購(gòu)房而導(dǎo)致的錢房?jī)煽毡瘎∫膊⒉缓币?jiàn)，而且房屋買賣雙方常是陌生人，缺乏信任。因房屋買賣時(shí)間較長(zhǎng)，無(wú)法做到“一手交錢、一手交貨”。因此對(duì)“先過(guò)戶”還是“先給錢”雙方往往均不讓步。此時(shí)，就可以通過(guò)設(shè)立“資金監(jiān)管賬戶”來(lái)解決，又稱第三方監(jiān)管，是指買賣雙方進(jìn)行網(wǎng)簽后，在房產(chǎn)交易、登記辦理的過(guò)程中，買方不把房款直接交付給出賣人，而是讓透明的第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管資金，買方將購(gòu)房的自用資金和銀行的貸款資金劃入第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)在監(jiān)管銀行的監(jiān)管專用賬號(hào)，委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管，保證資金安全的交易模式。這種模式類似于網(wǎng)購(gòu)，交易成功(權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后)，資金才會(huì)劃轉(zhuǎn)給賣方；若交易失敗，資金會(huì)返還買方。這樣可以保障買賣雙方的合法權(quán)益，將購(gòu)房交易風(fēng)險(xiǎn)降至最低。