一、物流地產基金是什么意思

物流地產基金，是指以倉儲物流資產為最終投資標的的私募股權投資基金。

物流地產基金的交易模式往往為基金通過直接或間接的方式收購持有物流資產的項目公司股權，并委托專業(yè)的管理人對資產進行開發(fā)、改造或運營，在資產運營一段時間后，通過出售資產、股權轉讓或REITs等方式完成退出，進而獲得收益。

二、物流地產基金的基本特點是什么

物流地產基金系以物流地產為投資對象的投資基金。而物流地產則是以企業(yè)物流需求為導向開發(fā)的物流設施的不動產載體，屬于工業(yè)地產的一種，在普通地產服務的基礎上，融入物流服務。

一般而言，物流地產可能包括物流園區(qū)、物流倉庫等設施。因此，不同于一般酒店、寫字樓等商業(yè)地產的獨立性，只要單體項目位置佳、資產管理優(yōu)質就有提升租金的很大空間、就可能取得理想的投資回報，物流地產的投資往往需要以點連線帶面，形成整體化布局，才能實現(xiàn)規(guī)模效應，有效提升物流效率，從而提高收益回報。

由于物流地產基金規(guī)模龐大，物流地產體系布局時間較久。對于物流地產的投資人而言，沒有可預期的穩(wěn)定資金來源，難以進行大規(guī)模投資布局，因此往往需要提前開始募資，并根據(jù)募資情況調整投資布局。且由于物流地產基金往往規(guī)模龐大，很難在短期內迅速完成投資。

三、物流地產基金的運作模式是什么

參考基金參與物流地產運作的各種模式，目前市場上一種比較成熟的模式是，基金設立主導方既從事物流倉儲設施的開發(fā)，又從事物流倉儲設施的運營，同時還對物流地產基金進行管理，即能夠集物業(yè)開發(fā)、物業(yè)運營及基金管理三種核心功能于一身。

相應地，該主導方內部也需要設立不同的職能部門（或相應的集團內事業(yè)部）各司其職，以匹配前述不同功能，通常至少包括負責募資、投資的基金管理端和負責物業(yè)開發(fā)、運營的資產管理端，不同機構視其內部運作方式和組織架構不同作具體設置和調整。以下從各職能分工的角度出發(fā)，對物流地產基金的運作模式進行簡要說明：

1、物業(yè)開發(fā)部門負責根據(jù)市場或者特定客戶的需求通過公開市場受讓土地、開發(fā)物流倉儲設施。

2、待項目完工之后，物業(yè)開發(fā)部門將項目移交給物業(yè)運營部門，物業(yè)運營部門對項目進行招租及提供其他資產管理服務，當物業(yè)的出租率和租金回報率達到一定比例之后，再由基金管理部門安排其管理的物流地產基金收購已經能夠穩(wěn)定運營的成熟物業(yè)資產。

3、物流地產項目被基金收購之后，仍由物業(yè)運營部門進行專業(yè)管理，提升物流地產的品質，進而提高物流地產基金的投資回報；而通過收購，物業(yè)開發(fā)部門得以快速回籠資金，將所獲得的收購對價繼續(xù)用于新的物流地產項目的開發(fā)，提高資金周轉率。

三者相協(xié)調，上述運作模式可以使得物流地產的開發(fā)、運營和收購形成有機循環(huán)，從而得以迅速擴張。