開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任分析
（一）違約金的確定標(biāo)準(zhǔn)
1、商品房買賣合同有約定的，從其約定
商品房買賣合同示范文本第九條是關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的條款，開發(fā)商一般會(huì)與購(gòu)房人明確約定逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，如每逾期一日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算違約金。
2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準(zhǔn)
租金主要有統(tǒng)一租金、協(xié)議租金和市場(chǎng)租金三類。統(tǒng)一租金是指國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)主管部門在一定時(shí)期統(tǒng)一規(guī)定的房屋租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎(chǔ)上協(xié)商確定的租金額。市場(chǎng)租金是指在房屋租賃市場(chǎng)形成的租賃關(guān)系的租金，其標(biāo)準(zhǔn)隨著市場(chǎng)行情的變化而波動(dòng)。
（二）以租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的法理基礎(chǔ)
由于開發(fā)商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購(gòu)房人不能在預(yù)先設(shè)定的時(shí)間使用所購(gòu)房屋，行使占有、使用、收益、處分權(quán)能，購(gòu)房人可能會(huì)延長(zhǎng)另行租賃房屋居住的期限，進(jìn)而增加支出，也可能會(huì)拖后對(duì)外出租的時(shí)間，進(jìn)而減少收入，不論何種情況，都損害了購(gòu)房人的期待利益——基于合同正常履行應(yīng)當(dāng)獲得的利益。即使購(gòu)房人沒有實(shí)際支付租賃費(fèi)用，或者新房將來不用于出租，房地產(chǎn)開發(fā)商亦不得以此為由對(duì)抗購(gòu)房人要求其支付違約金的請(qǐng)求。
（三）免責(zé)事由
免責(zé)事由有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由之分，前者為因不可抗力導(dǎo)致違約，違約方可全部或部分免除違約責(zé)任，后者為雙方當(dāng)事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責(zé)任的事由。
1、不可抗力
不可抗力指不可預(yù)見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯等；二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、強(qiáng)制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購(gòu)房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任。
2、約定免責(zé)事由
在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發(fā)商通常會(huì)與購(gòu)房人約定其他關(guān)于逾期交房的免責(zé)事由，如購(gòu)房人未付清房款及其他應(yīng)交費(fèi)用、因執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)、政策、政府指令導(dǎo)致逾期交房、因市政配套設(shè)施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導(dǎo)致逾期交房、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。
開發(fā)商逾期交房違約金最低多少
一般開發(fā)商延遲交房的違約金，按每日2%—5%計(jì)算，法律沒有強(qiáng)制規(guī)定違約金的額度，這個(gè)是一般性的操作。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
開發(fā)商逾期交房可以退房嗎
開發(fā)商延期交房是可以退房的。在合同約定的交房日到了之后，給開發(fā)商發(fā)房屋催交通知書，在其后的三個(gè)月的合法期限之內(nèi)，開發(fā)商仍然不能交房的，有權(quán)要求退房，開放商應(yīng)該合同約定返還已經(jīng)支付的房款以及產(chǎn)生的活期利息，約定有違約金的，一并賠付。
開發(fā)商逾期交房起訴期限多長(zhǎng)時(shí)間
《民法總則》第一百八十八條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。延期交房的訴訟時(shí)效就是從規(guī)定的交房時(shí)間到了開發(fā)商沒有交付房屋的第二天開始，購(gòu)房者就應(yīng)該知道其權(quán)益受到損害，也就從此時(shí)起算三年。
