國有土地使用權(quán)出讓定義

國有土地使用權(quán)出讓是指由國家按照土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離的原則，以國有土地所有者的身份將一定地塊的國有土地使用權(quán)有期限地讓與土地使用者，并向土地使用者收取土地使用金的行為及制度。國有土地使用權(quán)出讓從根本上解決了制約我國城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政發(fā)展的資金匱乏問題，更從體制層面解決了行政劃撥土地的低效、土地資源浪費(fèi)及其與市場經(jīng)濟(jì)不匹配的問題，對于整個經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、民生改善乃至中國崛起功不可沒。

國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

1、主體不同。出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實施；轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者；

2、行為性質(zhì)不同；

3、出讓條件無限制，轉(zhuǎn)讓條件有限制；

4、交易市場不同。

國有土地使用權(quán)出讓的主體

市、縣人民政府為土地使用權(quán)出讓方，市、縣人民政府土地管理部門為國家和本級人民政府的代表，境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人可以依法取得所出讓土地的使用權(quán)。

國有土地使用權(quán)出讓的范圍

（1）出讓的土地一般是城鎮(zhèn)國有土地；

（2）出讓的土地分為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地等，不包括應(yīng)由行政劃撥的國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源和交通等基礎(chǔ)設(shè)施用地等。

國有土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)

國有土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)在國務(wù)院及各級地方人民政府，批準(zhǔn)的目的是土地的統(tǒng)籌、規(guī)劃、利用，通過對土地使用權(quán)出讓的管理，使土地使用權(quán)出讓有計劃、有步驟地進(jìn)行。

政府對國有土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)，涉及土地使用權(quán)地塊位置、面積、土地規(guī)劃和用途、使用年限和其他條件，土地使用權(quán)出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃部門、城市建設(shè)部門和房產(chǎn)管理部門共同擬定，以使土地使用權(quán)出讓符合總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，得以發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。政府審批國有土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)貫徹集中管理、價格管制、總量控制、保護(hù)耕地等原則。

國有土地使用權(quán)出讓方式有哪些

國有土地使用權(quán)出讓可以采取招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定，商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)性用地和其他土地供應(yīng)計劃公布后同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市縣人民政府土地行政主管部門依法以招標(biāo)、拍賣方式提供。

國有土地使用權(quán)出讓的年限

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

1、居住用地七十年；

2、工業(yè)用地五十年；

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

5、綜合或者其他用地五十年。

總的來說，土地收益較高的商業(yè)、旅游、娛樂用地，因其投資成本回收快、土地增值功能強(qiáng)，不應(yīng)使其長期為某一市場主體占用、收益，故而規(guī)定了較短的年限；對于居住用地，出于民生安定和民生保障的考量，規(guī)定了較長的最高年限；而工業(yè)用地、教育用地、科技用地、文化用地、衛(wèi)生用地、體育用地、綜合用地或者其他用地等情形介于以上兩者之間，故規(guī)定了居中的年限。

國有土地使用權(quán)出讓需要繳納契稅嗎

1、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

①評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。

②土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。

（2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

2、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。

3、已購公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。