存量房貸是什么意思
存量房貸，是指房貸新政出臺前，發(fā)放的個人住房貸款中尚未還清的部分。央行決定，金融機構(gòu)對居民首次購買自住房、和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。
存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，也指存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。存量房嚴格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。
存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等。都是未使用過的住宅或非住宅。
存量房貸降息首套房怎么算
政策：
1、2019年10月7日（含當日）之前發(fā)放的貸款
如當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限（簡稱“當?shù)叵孪蕖保└哂贚PR，則將貸款加點幅度調(diào)整為當?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調(diào)整為0（即LPR 0BP），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。
2、2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發(fā)放的貸款
如當?shù)叵孪薷哂谌珖滋鬃》抠J款利率政策下限（簡稱“全國下限”），則將貸款加點幅度調(diào)整為當?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調(diào)整為全國下限（即LPR 0BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。
3、2022年5月15日（含當日）之后發(fā)放的貸款
如當?shù)叵孪薷哂谌珖孪?，則將貸款加點幅度調(diào)整為當?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調(diào)整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。
總結(jié)：
你的房貸利率=LPR 當?shù)鼗c 銀行基點。
1、按照以上不同時段，當?shù)叵孪?LPR，下調(diào)后為=LPR 當?shù)叵孪藁c；
2、否則，下調(diào)后為=LPR 0（加點部分降掉了）；
3、假如你當時利率本來就低，那些7折8折的，本來就低，按新政策反而漲了，那就不動維持原狀。
也就是說，調(diào)整后的新房貸利率無非三種情況，
要么調(diào)整為LPR 當?shù)禺斊谙孪藁c、要么調(diào)整為LPR 全國下限基點，要么本來就低的不用調(diào)。
總結(jié)來說就是：符合下調(diào)范圍里的房貸利率，新利率標準參考兩個指標。一個是時間指標，一個是你所在城市當時房貸利率下限指標（不同城市不一樣）。2022年5月14日之前，全國下限是LPR 0；2022年5月15日之后，全國下限為LPR-20BP。
以長沙為例：
1、假如你2016年買首套房利率7折8折的，本來就低，那就不調(diào)整；
2、你2019年9月買首套房，當時LPR 80BP，調(diào)整為LPR 0，按現(xiàn)在算是LPR（當期4.2%）；
3、假如你2020年4月買，當時利率是LPR 64BP，當時長沙下限是LPR，那么調(diào)整為LPR（當期4.2%）；
4、假如你2022年6月買，當時利率是LPR 80BP，當時長沙下限是LPR-20BP，那么調(diào)整為LPR-20BP（當期4.0%）；
按時間段算，不管你原房貸利率是多少：
——2019.10.7前，原利率比LPR低的，不用動；原利率比LPR高的，降到LPR 0=4.2%；(按當期LPR4.2%算)；
——2019.10.8至2022.5.14，降到LPR 0=4.2%；
——2022.5.15后，降到LPR-20BP=4.0%。
存量房貸降息怎么操作
從目前披露的內(nèi)容來看，原首套房的存量房貸，市民無需申請，銀行將集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。
前期選擇固定利率或基準利率定價的存量首套房貸利率也在此次調(diào)整范圍內(nèi)，購房者需要先轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動貸款利率，按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整。并且，有銀行提供線上轉(zhuǎn)換申請服務(wù)，市民可及時關(guān)注銀行官方渠道進行關(guān)注。
