法拍房，全稱法院拍賣(mài)房產(chǎn)，指的是遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房主無(wú)力償還銀行按揭貸款或無(wú)法還債時(shí)，而被債權(quán)人走司法程序請(qǐng)求法院拍賣(mài)，將名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)抵債。此外，被司法拍賣(mài)的房子也屬于法拍房。法拍房一般都會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售，購(gòu)房者是可以購(gòu)買(mǎi)的。
1、價(jià)格區(qū)別：法拍房?jī)r(jià)格低原因是掛網(wǎng)拍賣(mài)時(shí)間一般都是半年或一年以后，而在這期間房產(chǎn)均有所上漲。二手房均是由業(yè)主放盤(pán)，與市場(chǎng)價(jià)同等。
2、安全問(wèn)題：法拍房到了法院執(zhí)行階段才拍賣(mài)，產(chǎn)權(quán)信息已經(jīng)相當(dāng)清楚，相對(duì)安全可靠。二手房交易風(fēng)險(xiǎn)較大。
3、手續(xù)周期區(qū)別：法拍房五個(gè)工作日就可審批下來(lái)。二手房貸款審批時(shí)間長(zhǎng)。
1、購(gòu)房政策區(qū)別：法拍房不用等時(shí)間就能購(gòu)買(mǎi)，所以可以提前購(gòu)買(mǎi)享受房屋升值，房?jī)r(jià)上漲的紅利，享受學(xué)區(qū)等優(yōu)勢(shì)。
2、購(gòu)房?jī)r(jià)格區(qū)別：商品房一般都是明碼標(biāo)價(jià)，接近市場(chǎng)價(jià)來(lái)購(gòu)買(mǎi)的，撿漏很難。法拍房因?yàn)槭且揽扛?jìng)拍，所以起拍價(jià)經(jīng)常會(huì)比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)低，運(yùn)氣好的話可以撿漏。
3、按揭貸款不同：法拍房和商品房都可以申請(qǐng)按揭貸款，并且貸款比例也差不多。但商品房的按揭貸款經(jīng)常需要較長(zhǎng)時(shí)間才能辦理完成。
4、過(guò)戶流程不同：商品房要過(guò)戶，需要雙方共同辦理，如果其中一方有問(wèn)題，就可能過(guò)不了戶。而法拍房因?yàn)樽吡怂痉ㄍ緩?，只要帶上法院出具的有效文?shū)，就可以直接到稅務(wù)或房管機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶手續(xù)，原業(yè)主完全可以不參與。
房?jī)r(jià)較低。既然是拍賣(mài)，那起拍價(jià)一般是低于了市場(chǎng)價(jià)，基本上是在市場(chǎng)價(jià)的70%-80%之間。
法拍房只能全款一次性付清，而且要求付款時(shí)間短。容易產(chǎn)生債務(wù)糾紛，有的房子存在其他債權(quán)人，被抵押或者一房多賣(mài)的情況。
法拍房可以在淘寶法拍，京東法拍等網(wǎng)站上查看相關(guān)的房源信息。
解封房產(chǎn)：從淘寶找到法院的聯(lián)系方式，聯(lián)系好法院，并從淘寶下載拍賣(mài)成功的相關(guān)文件，帶著文件直接找到法院，要求解封房產(chǎn)。一般繳納房產(chǎn)完全款之后，就可以去法院辦理解封手續(xù)了。
房產(chǎn)解押：拍賣(mài)房一般是抵押在民間或者是機(jī)構(gòu)，因?yàn)橛馄?，才?huì)被法院查封的。因此，解決好查封之后，還要跑到相應(yīng)的房管局，檔案局，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)管理局等解押房產(chǎn)。
繳納稅費(fèi)：法拍房跟二手房買(mǎi)賣(mài)一樣，需要繳納契稅，營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅等相關(guān)稅費(fèi)。因此，要查清楚房產(chǎn)之前的交易信息及原房主房屋信息。
過(guò)戶：繳納完各種稅費(fèi)之后，并根據(jù)所有的文件（拍賣(mài)成功文件、法院解封文件、稅費(fèi)繳納憑證等）辦理過(guò)戶手續(xù)。
正常的法拍房房一般只有契稅和個(gè)稅。
契稅：首套房90平方以下1%，90平方以上140平方以下1.5%，140平方以上2%，二套房2%，三套房及三套以上3%。
個(gè)稅：無(wú)論幾套房個(gè)稅都是3%。
法拍房是不能貸款的，不僅需要全款支付，還有一定的時(shí)間限制，法拍房的房款必須要在競(jìng)拍成功之后的15天內(nèi)全部交給法院，若沒(méi)有按照規(guī)定時(shí)間支付房款的話就會(huì)構(gòu)成了違約，不僅需要支付一定的違約金，而且還會(huì)面臨房子被收回拍賣(mài)、征信記錄不良等風(fēng)險(xiǎn)。
1、調(diào)查房屋原業(yè)主的身份背景
被抵押或者沒(méi)收房屋的，大多是因?yàn)閭鶆?wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)，導(dǎo)致被債權(quán)人起訴、查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)，很多一部分是由于投資失敗，資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買(mǎi)賣(mài)失敗，人品尚可還行，如果遇到流氓房主，可能會(huì)返回來(lái)鬧事、找麻煩，就后患無(wú)窮了。
2、實(shí)地看房，租賃及被占有的房子要當(dāng)心
法拍房想看房可沒(méi)那么方便，不去實(shí)地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房產(chǎn)，而法院對(duì)房子的瑕疵是不擔(dān)責(zé)的。去看看，也能了解到這個(gè)買(mǎi)賣(mài)的房子是不是存在對(duì)外出租了或者是被占有的情況。
在法律上買(mǎi)賣(mài)不破租賃，也就是說(shuō)這個(gè)房子買(mǎi)賣(mài)是不影響租賃合約的，如果原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒(méi)有權(quán)利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對(duì)方違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類(lèi)長(zhǎng)期租戶，那交接、騰退處理起來(lái)都很復(fù)雜，成本也特別高。
3、房產(chǎn)的屬性要查清
不管購(gòu)買(mǎi)什么類(lèi)型的房屋都要查清房產(chǎn)的屬性，法拍房也例外。房產(chǎn)的屬性主要包括土地的出讓性質(zhì)、使用年限、有沒(méi)有辦理過(guò)不動(dòng)產(chǎn)證、稅費(fèi)繳納有沒(méi)有拖欠等。這里需要說(shuō)明的是，法院拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)時(shí)報(bào)出的拍賣(mài)價(jià)，通常只是“裸價(jià)”，參拍者如果舉牌競(jìng)得，除了要一次性全額向法院支付銷(xiāo)售款外，還要承擔(dān)一些隱性費(fèi)用，比如被拍賣(mài)房子的名下還有拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，也需競(jìng)拍人一并承擔(dān)的。
4、明確過(guò)戶流程
如果以上四點(diǎn)都沒(méi)有問(wèn)題，并最終通過(guò)司法拍賣(mài)成功買(mǎi)到了房子，購(gòu)房者就要盡快辦理過(guò)戶手續(xù)了，那法院拍賣(mài)的房子怎么過(guò)戶？
（1）購(gòu)房者首先要確認(rèn)法院是否解除了該房產(chǎn)的查封。
（2）準(zhǔn)備好相關(guān)材料，用書(shū)面方式寄給有關(guān)部門(mén)。
（3）如果是當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶登記；當(dāng)事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院的強(qiáng)制過(guò)戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理過(guò)戶；可讓法院出面協(xié)調(diào)建設(shè)局和國(guó)體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，取得房產(chǎn)證。
